产权有了新说法,土地续期

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              来源:刘晓博(ID:liuxb929)

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              众所周知,我们所说的房子产权,通常指得是土地的出让年限。毕竟国内土地都是国有,不是私有;所谓的土地权,只是使用权。

              买套房子不容易,可是当千辛万苦甚至动用家庭6个钱包?#28072;?#20080;了房几十年后,你发现原来土地是租来的,房子虽然是你的,可是作为附着物,皮之不存毛将焉附?所以当你网上搜索一下,大部分人最关心的就是房子70年产权到期后该怎么办?到底要不要交钱?

              8月27日,楼市突然传来三个大消息:

              依据土地的使用目的,一般分为住宅用地、工业用地、商业用地,使用年限分别为70、50、40年。然而,?#20013;?#35268;定并没有明确,土地使用年限到期后如何?

              其实,安家融媒发现,今天我用的这个标题也不是特别准确,因为众所周知,房子是永久属于你的,只是土地是70年产权,因为很多人?#19981;?#36825;样问,我?#20204;?#20063;用这样的标题便于大家辨识。

              1、央行悄悄“加息?#20445;?/p>

              2、“居住权”将被写入法律。

              3、住房土地到期如何解决,有了新说法。

              对此,官方一向十分谨慎,也正是在谨慎之中,每次表态,都暗指着未来的走势。

              过去不少人总是问我70年产权到期后该怎么办呢?我都是说实话,我相信我们也听到过不少的说法,但是我告诉你,这是国家都没有想好的事情,你问我我怎么知道?别说我,专家也不知道,别说专家,国家也不一定知道。

              下面我逐一解析这三个大消息的具体含义。

              最近,针对土地年限的表态,是在27日,民法典草案审议中。

              不少人引用这样的标题,《国土部:70年产权到期后自动续期不收费》,其实,安家融媒查了一下,并不是这样说的,而且很容易被误导,甚至被一些别有用心的人利用。2016年12月23日当时的国土资源部召开新闻发布会透露,对于少数住宅建设用地使用权到期问题处理,国土资源部出台了过渡?#28304;?#26045;,即业主不需要提出续期申请,不需要缴费,可正常办理交易和登记手续。

              一、央行“加息”

              所谓“民法典?#20445;?#26159;系列民事法律的汇总,如果说宪法规定的是公权,那么民法规定的是私权,刑法则是加以约束。三种法律,极为重要,构成了法治社会的基础。

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              8月27日早上,央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款(九期)招投标结果?#20445;?#20013;标利?#26102;取暗?#20843;期”和?#26263;?#19971;期”上升了10个基点。这透露了央行引导市场利?#24066;?#24133;走高的意图。

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              但这个还只是个案,并不代表未来所有的房子都是这样的政策,一些人利用这个大肆炒作,忽悠买房。其实不用忽悠,该买就买,买不起说什么也没用。

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              当然,法律要想出台,须有一个复杂的过程,但我们不妨先看下已经公开的,和房地产有关的条款—这其实就是未来的趋势。

              如果说过去对于这个还有点混沌,现在相对来说要清楚多了,我们看看最新的说法。

              下面我们看一下今年3月以来央行“中央国库现金管理商业银行定期存款”的中标利?#26159;?#20917;:

              1.
              居住权人有权?#20945;?#21512;同约定并经登记占有、使用他?#35828;?#20303;宅,?#26376;?#36275;其稳定生活居住需要。

              8月27日,备受社会关注的民法典各分编(草案)提请审议,这是民法典编纂工作的重要一步,是我国民事立法中的一件大事。针对社会高度关注的住宅建设用地使用权期间届满续期的问题,民法典物权编草案对此作出了原则性规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

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              这一点?#27492;?#24179;常,但如果以法律的?#38382;?#33853;实下来,就不寻常了。这可以保证民事主体的居住权,也为其他一些相关的住房?#38382;劍?#22880;定了法律基础。

              安家融媒认为,虽然这还不是最终落地结果,但是思路似乎基本上已经很清晰了,说清楚也只是大致思路,但并没有对谁收费或减免提出更具体的要求。说白了,收费是肯定的,但可能有人会减免。

              所谓“中央国库现金管理商业银行定期存款?#20445;?#26159;央行把国库里的钱,交给商业银行保存,这个过程一般会通过招标方式进行。

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              中央国库里的钱,主要来自财政收入。国库资金会存放在央行,获取比?#31995;?#30340;利息(一般为活期存款、活期利息)。所以,企业交税会带来市场流通的货币减少,相当于紧缩货币。为了保持市场流动性,央行会定期把中央国库里暂时用不到的钱,通过招标以定期存款方式放在商业银行。

              这样做有三大目的:

              第一,让中央财政资金获得更高的收益;

              第二,这相当于向市场投放基础货币;

              第三,通过中标利率,央行可以释放“加息?#34987;?#32773;“降息”的信号。

              举个例子,比如租房纠纷,之前我们只能通过合同法,追究违约责任,而这条写入法律之后,就变成侵权责任了。此外,条款中的表述是?#26263;?#35760;占有?#20445;?#36825;也意味着,将来租房的权利保障,需要正规的交易和备案。这种备案,也为房产税的一个方面:租房收益征税,奠定了法律上的基础。

              这也就引发了到?#36164;?#20040;样的人会减免呢?房子少的可能性较大,或者房子居住面积小的可能会免交。那么房子多的炒房者该怎么打算呢?

              从上述表格可以看出,今年4月以来,中标利率一度走高到了4.73%,但在7月17日出现了显著下降。等到7月23日,国务院常务会议就传出了货币政策和财政政策转向的重要信号,随后7月31日的政治局会议予以了认可。

              再比如,如果进行“逆按?#24050;?#32769;?#20445;?#25151;子抵押给保险公司,如果保险公?#23601;?#29483;腻,一定时期后赶走了住房人呢?有这项规定,双方的合约就会清晰很多,纠纷也就更少。

              我还是那句话,多数房子未来还有几十年才到期,谁也不知道将来会有多少变数,但最大的可能就是对于房产的税与续费合并到一起。那么,这对房子太多的人并不是什么利好。对于租金水平较高、地?#35859;?#22909;的房子可能还能租出去来弥补交税,如果不是,倒不如早点?#36164;?#20102;。

              事实上,最近两周货币市场利率、同业存单利率都出现了轻微的上涨,央行此次“加息”等于确认了市场利率的走高。

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              对于刚需而言,这次新说法更加照?#35828;?#22823;?#19994;?#23621;住权益。我们都知道,最近提出房子是用来住的而不是用来炒的,而且要通过多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居。

              央行之所以要引导市场利率走高,我猜是两大因素:

              2.
              住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

              为此,草案专门增加一章规定居住权。“居住权人有权?#20945;?#21512;同约定并经登记占有、使用他?#35828;?#20303;宅,?#26376;?#36275;其稳定生活居住需要。这一制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。?#27604;?#22269;人大常委会法工委民法室副主任杜涛说。另外,租房方面,为保护承租人利益,草案增加了住房承租?#35828;?#20248;先承租权制度。

              第一,美联储有可能在9月下旬继续加息,这样中美利差会进一步?#26500;遙?#23558;让人民币贬值压力再次加大。如何解决人民币贬值压力增大的问题?当然最好是市场利率走高。

              第二,中美博弈,或许让人民币很难继续贬值。因为继续贬值,会招致美国进一步加税,意思不大。所以,最近传出了人民?#19968;?#29575;将重返6.5的“小道消息”。这个消息是否属实,我不知道。但央行已经“将金融机构远期售汇业务的外汇风险准备金率调整为20%?#20445;?#27492;前准备金率为0%),重启了所谓的“逆周期因子?#20445;?#37117;是为了制止人民币进一步贬值。

              这是大家关心的,土地使用年限到期后怎么办。

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              现在小幅“加息?#20445;?#20063;有维稳人民?#19968;?#29575;的意图。至于北京时间9月27日凌晨美联储如果宣布加息,人民币会不会有“正式加息?#20445;?#23578;有待观察。但届时,至少在货币市场上“非正式加息”恐怕是必要的。

              如果法律通过,那么“自动续期”就将以民法的?#38382;?#22266;定下来,大家可以吃个定心丸了。

              总之,赋予居住的权益越来越大,更加尊重居住者的权益,无论是买房还是租房都将获得居住权的尊重。

              央行“加息?#20445;?#22240;为没有正式提高“银行存贷款基准利率?#20445;?#25152;以我给“加息”二字加上了引号),对楼市显然构成利空。楼市会下跌吗?这个要看地方政府的政策,以及房贷的真实利率。如果各地降低上浮幅度,就可以抵消?#22909;?#24433;响。

              但是,我们要看到表述上的细节:“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定?#20445;?#31561;等,这是不是意味着将像传言那样,土地到期后,再?#35859;?#32435;土地出让金才能续期??#20945;?#22320;价占房价的比例,那可不是一般家庭能承受的。

              目前全国房贷的“加权平均利率”为5.6%,距离“熊市利率”7%仍然有显著距离。未来这个关键数据(央行每季度公布)会不会真正大幅上升,尚有待观察。我个人判断是,不太可能。

              由于还没有通过,我们这里?#20204;?#22823;胆推测,房子兹事体大,鉴于保障民生精神,如果是家庭自住房,人均面积控制在一定规模之下的,理论上应该是免费续期。

              二、居住权“入法”

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              8月27日下午,民法典各分编(草案)提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。

              但是,现在的表述是“缴纳或者减免?#20445;?#36825;意味什么呢?看下?#20013;?#29289;权法规定:

              所谓“民法典?#20445;?#26159;民事权利的宣言书和保障书,是系列民事法律的汇总。如果说宪法重在限制公权力,那么民法典就重在保护私权利。我们可以说“宪法+民法典”构成了公民国?#19994;?#22522;础,民法典的重要性仅次于宪法。

              住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

              据报道,此次“民法典各分编草案中有关婚姻家庭编部分?#20445;?#19981;再保留计划生育的内容。这意味着如果通过,计划生育可能被彻底放开。

              非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,?#20945;?#32422;定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

              在“民法典物权编草案”里专门规定了“居住权?#20445;?#23621;住权人有权?#20945;?#21512;同约定并经登记占有、使用他?#35828;?#20303;宅,?#26376;?#36275;其稳定生活居住需要。

              也就是说,住宅的续期,?#29992;?#36153;到待定;非住宅的续期,连“自动”都不提了。这意味着什么呢?

              据媒体解释,规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

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              这是什么意思呢?比如甲自己购买有一套住房,现在他退休了,退休金不多,生活质量不高。为了提高生活质量,甲跟一家保险公司签署了“住房养老协议?#20445;?#20498;按揭),每月从保险公司获得8000元的生活费。到甲去世后,保险公司根据协议结算,房子归保险公司,如果有多出来的价值,则归甲的法定继承人继?#23567;?/p>

              首先,现在所谓的“商住?#20445;?#20844;寓?#20445;?#21040;时候最后的遮羞布将被扯下。而且,本身它们的土地使用年限就短,民法典出台后,大量商业用地上盖起的住宅将面临土地到期问题。从最近国家对于这种“?#24050;?#22836;卖狗肉”的土地使用的态度看,未来不会对“商住”“公寓”手下留情。那就意味着,现在持有“公寓”的人,要尽快考虑重新配置资产了。毕竟“公寓”交?#36164;?#38480;、税点高,并不容易快速转手,动手一定要早,莫要等到大家?#23478;?#35782;到这一点再动手。

              从甲把房子抵押给保险公司,获取生活费开始,到他去世为止,这套房子虽然抵押了,但居住权归甲本人,这个权利需要在法律层面明确。

              其次,多套房持有者,别再舍不得“老破小”了。刚刚分析了,尽管住宅自动续期,但并不一定是免费了。以目前的情况看,对于多套房、面积超标的豪宅,征收一定的土地出让金是有可能的。如果多套房投资者想跟未来对赌一下,观望观望,最好也将老房子出手—毕竟他们最先到期,首当其冲,自己就不要做“吃螃蟹”的人了。

              再比如乙购买了政府的“共有产权住房?#20445;?#30456;当于?#20945;?:4的股权比例,跟政府联合购房,乙占60%的权益,政府占40%的权益。但只要乙拥有这60%的权利,房屋的居住权是100%归属?#19994;模?#25919;府不得要求40%的居住权。这也需要明确。

              本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、?#37117;?#36130;讯特邀地产评论?#20445;?#25151;产投资炼金术?#25151;?#31243;导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

              当然,在租房中也存在居住权。有了居住权,租户才能给子女申请学校。但是请注意,法律是这样规定的:“居住权人有权?#20945;?#21512;同约定并经登记占有、使用他?#35828;?#20303;宅”。这里面?#26263;?#35760;”是关键,?#26263;?#35760;”的意思是说,你的租赁合同要去“?#20540;?#21150;”备案,也就是交税。而之前的很多租赁,事实上是偷税漏税的。

              以后,如果你要“居住权?#20445;?#37027;么请签租赁合同、交税、到政府备案。

              三、住宅的自动续期

              据报道,关于住宅建设用地使用权届满续期问题,此次“物权编草案?#27605;?#20316;一个原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

              应该说,这个规定跟此前“国土资源部”在2016年12月明确的做法,没有什么区别。或者说,没有新的进展。也就是说:

              1、住宅用地到期之后,可以自动续期,但要不要交费,待解。

              2、非住宅用地到期之后,是没有提及“自动续期”的,到时候怎么办,更加是一个悬疑。

              ?#20013;?#30340;“物权法”是这样规定土地到期情况的:

              第一百四十九条 

              住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

              非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,?#20945;?#32422;定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

              可见,在?#20013;小?#29289;权法”里,住宅用地到期免费续期,不存在交费的问题。此次修订,反而诞生了一个“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”的说法。

              为什么留下这个尾巴?#35838;业?#29468;测是:你的首套房或者人均一定面积,是免缴房地产税的,但对不起,70年后可能有续期费;至于压根没有条件开征房地产税的中西部小城市,可以通过“续期费(土地租金)”来增加财政收入。

              至于商铺、写字楼、公寓的用地到期之后,是获得土地续期,还是建筑物整体被收回,都很难讲,要看有没有约定,或者将来法律如何规定。

              这就是我经常劝大家尽可能买住宅的重要原因,住宅获得的法律保护是高于商铺、写字楼和公寓的。当然,供求关系也完全不同。商办物业一般来说是?#29616;?#36807;剩的,住宅总是短缺的。

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