房企不敢拿地了,土地市集没有徘徊

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              摘要:随着楼市调控政策?#26377;?#21508;地普遍加码的限制性政策让土地市场进?#24458;?#22238;归理性。一二线城市土地市场低位徘徊,流标成为普遍现象。
              ?#24615;?#22320;产研究中心发布的最新统计数据显示,2018年以来,一线城市共有8宗土地出现流标,为近年来少有的流标数量高峰,其中有6宗在…

              土地市场低位徘徊 一二线城市流标数量激增

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              随着楼市调控政策?#26377;?#21508;地普遍加码的限制性政策让土地市场进?#24458;?#22238;归理性。一二线城市土地市场低位徘徊,流标成为普遍现象。

              随着楼市调控政策?#26377;?#21508;地普遍加码的限制性政策让土地市场进?#24458;?#22238;归理性。一二线城市土地市场低位徘徊,流标成为普遍现象。

              中新经纬客户端12月12日电
              房产交易从平稳到冷淡,不过是近两个月才出现的情况,而今年年初以来的土地市场,却一直伴随着拍卖溢价走低、流拍数量大幅上升。在严厉的楼市调控政策及土地出让限?#33889;攏?#25151;企的拿地积极性正在逐渐降低。

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              ?#24615;?#22320;产研究中心发布的最新统计数据显示,2018年以来,一线城市共有8宗土地出现流标,为近年来少有的流标数量高峰,其中有6宗在北京,合计经营性土地流标数量同比上涨166%。从土地流标面积来看,同比上涨幅?#21364;?00%。

              新葡萄京娱乐场手机版 2资料图:楼市。孙睿

              土拍溢价率走低 多城楼面价下调

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              从二线城市数据看,今年以来,合计流标经营性土地68宗,流标规划建筑面积达796.66万平方米,相比2017年同期的521.76万平方米上涨了53%。

              ?#24615;?#22320;产研究中心发布的最新统计数据显示,2018年以来,一线城市共有8宗土地出现流标,为近年来少有的流标数量高峰,其中有6宗在北京,合计经营性土地流标数量同比上涨166%。从土地流标面积来看,同比上涨幅?#21364;?00%。

              按照年初的计划,北京今年建设用地计划供应4300万平方米,其中住宅用地计划供应1000万平方米,但从前11个月的数据来看,这一计划几乎难以完成。据北京?#24615;?#24066;场研究部统计,北京2018年土地供应计划完成率为72%。近五年中,?#27493;?#26377;2017年完成了年度供地计划,完成率为139%。

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              “随着楼市调控的深入,土地市场流标现象逐渐增多。”?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟认为,土地流标的原因是多方面的,“首先,流标土地大多配建复杂且非?#35753;?#22320;块。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈”。

              从二线城市数据看,今年以来,合计流标经营性土地68宗,流标规划建筑面积达796.66万平方米,相比2017年同期的521.76万平方米上涨了53%。

              在住宅用地方面,北京?#24615;?#24066;场研究部的数据显示,今年前11个月完成全年计划供应量的70%。1~11月,北京住宅用地累计供应38宗,供应总面积456万平方米,环比下降63%;成交46宗,成交面积549万平方米,环比下降43%;平均楼面价为每平方米2.39万元,环比下降4%,这是五年来首次出现年度环比下跌;总成交金额为1311亿元,环比下降45%;平均溢价率为16%,环比下降10%。

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              其次,房企资金压力逐渐出现,从2016年9月底开始,全国一二线城市严格调控。“这种情况下,房企资金压力越来越大,叠加融资渠道受限等原因,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,企业对非优质地块的积极性降低。”张大伟说。

              “随着楼市调控的深入,土地市场流标现象逐渐增多。”?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟认为,土地流标的原因是多方面的,“首先,流标土地大多配建复杂且非?#35753;?#22320;块。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈”。

              “很多城市都完不成今年的供地计划,这与楼市调控密集、信贷融资收紧、土地出让条件高、租赁与共有产权住房用地较多有关。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬如是说。

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              整体来看,2018年楼市将继续严格调控,未来房地产市场走势将出现分化。不仅如此,目前房地产市场租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,更清晰的配套机制在加快制定。

              其次,房企资金压力逐渐出现,从2016年9月底开始,全国一二线城市严格调控。“这种情况下,房企资金压力越来越大,叠加融资渠道受限等原因,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,企业对非优质地块的积极性降低。”张大伟说。

              另一方面,溢价率走低甚至楼面价同比下调,在多个城市出现。?#24615;?#22320;产研究中心数据显示,今年1~11月,50个大城市卖地合计收入为3.27万亿元,在平均土地溢价率方面,50个城市中有45个城市出现溢价率下调,占比达90%;28个城市出现了平均楼面价下调,占比达56%,房企拿地积极性全面降温。

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              张大伟说,“这些政策的核心是‘房住不炒’,房地产市场回归平稳。回顾目前各地的房地产政策,限购与限售全面升级。这些因素最终将导致房企资金链紧绷,预计流标土地数量和范围有可能在2018年下半年继续扩大。”

              整体来看,2018年楼市将继续严格调控,未来房地产市场走势将出现分化。不仅如此,目前房地产市场租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,更清晰的配套机制在加快制定。

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              近日,华创证券发布的房地产行业研报称,受4月份一二线土地供需紧张结构性因素影响,全年土地供给逐步增多,土地市场供需关系改善趋势不变,土地价格?#27493;?#36827;?#24458;?#22238;归理性。

              张大伟说,“这些政策的核心是‘房住不炒’,房地产市场回归平稳。回顾目前各地的房地产政策,限购与限售全面升级。这些因素最终将导致房企资金链紧绷,预计流标土地数量和范围有可能在2018年下半年继续扩大。”

              在4个一线城市中,北京、上海、广州、深圳的土地成交溢价率?#30452;?#20026;13.88%、0.87%、10.6%、5.45%,北京、上海出现了同比大幅下滑,广州、深圳同比微幅上涨;北京、上海、深圳的成交楼面价出现下调,深圳更是同比下降-44.81%,广州市楼面价则同比上涨46.41%。

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              据悉,土地供应方面,4月份全国受监测的100个城市各类型土地合计供应8981万平方米,住宅类供地建面3451万平方米,同比增长24%。其中,住宅用地供应量约占总土地供应量的38.43%。

              近日,华创证券发布的房地产行业研报称,受4月份一二线土地供需紧张结构性因素影响,全年土地供给逐步增多,土地市场供需关系改善趋势不变,土地价格?#27493;?#36827;?#24458;?#22238;归理性。

              ?#24615;?#22320;产研究中心称,从热点城市看,大部分城市溢价率均保持低位,溢价率基本在10%左右,明显低于2015~2017年平均30%的溢价率。

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              华创证券相关分析师指出,纯住宅地目前库存维持低位,土地补库存需求依然较大。从数据来看,4月份住宅类成交楼面均价同比上升6%,溢价率略有回升,考虑到4月供给形势叠加土地挂牌价整体下行,预计未来土地市场回归理性趋势不变。

              据悉,土地供应方面,4月份全国受监测的100个城市各类型土地合计供应8981万平方米,住宅类供地建面3451万平方米,同比增长24%。其中,住宅用地供应量约占总土地供应量的38.43%。

              ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟对中新经纬表示,从2016年国庆节开始
              ,全国一二线城市开启了严格的楼市调控,在这种情况下,房企的资金压力越来越大,虽然整体销售量仍处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的拿地积极性降低。

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              华创证券相关分析师指出,纯住宅地目前库存维持低位,土地补库存需求依然较大。从数据来看,4月份住宅类成交楼面均价同比上升6%,溢价率略有回升,考虑到4月供给形势叠加土地挂牌价整体下行,预计未来土地市场回归理性趋势不变。

              谢逸枫称,溢价率低与一线城市和部分核心二线城市出台的“限地价”政策有直接关系,政府在有意控制地价,?#20048;埂?#22320;王”出现。

              更多

              记者 高伟 北京报道

              流标宅地超千块 土地储备上升

              土地流标,也成为今年的常态。?#24615;?#22320;产研究中心数据显示,截至11月29日,一二线城市住宅土地年内流标达282宗,是近六年来的最高记录,同比上涨143%。年内,三四线城市住宅土地流标944宗,同比上涨了23%,叠加一二线城市,前11个月,住宅土地合计流标合计达1126块。

              除了与房企资金压力有关,宅地流标还受多种因素影响。张大伟称,出让土地的要求越来越多,特别是各种配套建设使得开发商资金压力加大的情况下,很难拿地。一些地块并非城市?#35753;徘?#22495;,也让企?#20302;?#32780;却步。

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              资料图 中新经纬 摄

              部分地块挂牌价格过高是出现流标的主要原因之一。此外,史上最密集调控潮、“房住不炒”政策预期影响、房地产市场走势分化等,导致大部分房企对土地市场的热情逐渐降低,抢地积极性下降。

              张大伟强调:“目前来看,土地流标依然不是主流,流标土地占比依然非常低。但随着楼市降温持续,土地流标数量可能会继续增加。”

              新房市场交易趋冷,土地储?#25954;不?#22686;加。易居研究院12月11日发布的数据显示,截至11月底,其监测的100个城市土地储备为111826万平方米,环比增长2.0%,同比增长13.6%。

              以土地储备去化周期来看,100个城市中有11个城市的土地储备去化周期大于36个月,这意味着此类城市未来土地和商品房供应充足。这11个城市包括张家口、石?#26131;?#32903;庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。不过,易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;表示,上述城市购房政策总体偏紧,若未来市场交易有反弹,去化周期压力会比预计的小一些。

              “100城11月的土地储备去化周期为19个月,目前正呈现上升趋势,主要原因在于商品房交易降温,进而影响了去化速度。考虑到商品房销售市场将继续下行,土地储备去化周期则将持续反弹。不过?#26434;?#19968;些去化周期小于12个月的城市,建议未来积极增加供地。”?#26174;?#36827;说。

              市场或更冷 房企另类拿地增多

              “巧妇难为无米之炊,没有土地,房企连基本业务也难以开展。”张大伟说,“大量中型标杆房企在积极抢地,特别是?#23548;?#30446;标从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的房企,它们成为抢地的主力。整体来看,房企拼规模趋势加剧,调控虽在加码,但仍要加速拿地。不过,资金面承受的压力也很大。”

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              北京在建楼盘 中新经纬 薛宇飞 摄

              临近年底,一些城市也在积极推地。据?#24615;?#22320;产研究中心的数据,截至目前,40个一二线大城市确定入市的土地多达1636宗,刷新最近数年记录,其中住宅地块多达553宗,也是近几年月度最高值。张大伟预计,今年一二线城市土地市场将维持高位,明年或保?#21046;?#31283;。

              谢逸枫认为,如果调控不放松、商品房市场继续冷淡、信贷融资趋紧,明年土地拍卖市场的成交量会比2018年要低一些。

              面对限制较多的土地招拍挂市场,一些房企则以另类方式拿地。谢逸枫称,一些大型房企通过股权收购、项目收购、第三方合作等方式,变相获得土地使用权,不仅补充了土地储备,也减轻了资金压力,而以这种方式拿地的比例正在增加。

              “明年,房地产企业另类拿地的比例可能会更高。”谢逸枫说。

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