时尚之都市CBD租金都扛不住了那评释什么,大量民企风光不再搬离东京CBD

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              摘要:我上班的500强,在北京CBD待不下去了
              北京国贸CBD,是中国财富版图中最重要的坐标之一,?#27604;?#30340;奶与蜜之地。过去30年,它与进入中国的外企密不可分。如今,一些外企却?#37027;?#20174;这里撤离。在外企度过?#32422;?#38738;春岁月的人们,也面临或走或留两难的选择。
              来源 | 每日…

              金融机构、互联网公司退租A级写字楼 氪空间等联合办公企业四季度签约创新高
              写字楼退租 联合办公捡漏

              北京CBD租金都扛不住了这说明什么?来自齐俊杰看财经的原创专栏北京CBD租金都扛不住了这说明什么?

                我上班的500强,在北京CBD待不下去了

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              近日,房地产服务商仲量联行和世邦魏理仕分别发布了最新一期北京写字楼市场报告。数据显示,2017年第一季度,北京写字楼市场交易清淡,较上季度缩减31%,租金和空置?#26102;?#25345;平稳。随着未来国贸大厦B座等项目入市,租金将面临压力。

                北京国贸CBD,是中国财富版图中最重要的坐标之一,?#27604;?#30340;奶与蜜之地。过去30年,它与进入中国的外企密不可分。如今,一些外企却?#37027;?#20174;这里撤离。在外企度过?#32422;?#38738;春岁月的人们,也面临或走或留两难的选择。

              由于过去几年的高速发展,北京写字楼已经成为全国租金价格的标杆。戴德梁行数据显示,当前北京市甲级写字楼的平均租金为403每平方米每月,为一线城市平均租金最高的城市。在高租金的压力下,就连一些金融机构和互联网公司也开始吃不消了,国?#22330;?#37329;融街、霄云路等写字楼需求的热点区域都出现了用户退租、改租?#37027;?#20917;。而办公形式更加灵活、工位价格更低的联合办公则趁机大肆扩张,捡漏传统写字楼外流的用户。?#28304;耍的?#20154;士认为,?#26102;?#23506;冬和对明年市场的不确定性,造成了许多高端写字楼用户不得不开源节流,而联合办公几个头部企业不断扩张的同时,也不断有新的品牌、新的?#26102;?#21152;入,预计联合办公市场的竞争将更加激烈。

              未来六个月,北京写字楼市场预?#24179;?#26377;五个项目落成,为市场提供约29万平方米写字楼面积。供应分布在CBD、燕莎、望京和奥运村区域。在未来五到七年间,CBD的新增甲级办公楼面积接近230万平方米,其中近三分之二集中在单一的超大街区内,形成CBD现有区域在三环路东侧的拓展区。因此预测,在未来三到五年,CBD的办公楼租金将下跌15%。

                来源 | 每日人物

              租金太高金融机构搬离甲级写字楼

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                文 | 罗婷 荆欣雨

              互联网企业、金融机构一直是A级写字楼租户的主力军,但近几个月这些主力军却出现了撤退的迹象。

              租金下滑是好事吗?是好事,这就跟发烧一样,是一个市场?#32422;?#35843;节的过程,租金太高企业负担不起,那么只能是降租金,直到企业负担的起为止。

                国贸30年,风景变了

              位于国?#22478;?#35199;南角的SK大厦,是建外大街上一道标志性的建筑,也受到很多金融机构?#37027;?#30544;。但在四季度以后,许多租约到期的公司,银?#29992;?#26223;如往年一样如期而至,而中金公司北京建国门外大街证券营业部已从原来的一层搬上三层。

              但写字楼的租金也一直都是一个城市的经济先行指标,由于在CBD上班,其实?#19968;?#26159;很有发言权的,从去年开始北京写字楼的租金就已经下降了,有的地方降幅已经超过了30%,CBD很多的写字楼由租金11块钱每平米每天,降到了8块钱,即使这样,中介天天都得扛着板子在马路上摆摊。而写字楼里的也空出了很多的位置。要知道这是在国贸B座没有建成,对面的两座大厦没有封顶?#37027;?#20917;下,就已经出现的事情。所以其实写字楼的租金下滑,和供应增?#29992;?#26377;太多的关系。只能说供给增加,在未来一段时间,将让写字楼?#37027;?#26223;恶化。

                直到今年4月,在国贸1座一家英国律所工作的Tara因为公司厕所维修,第一次走到别的楼层,才知道楼下的外国投资公司已经悄无声息地搬走了。整个大楼空荡安静,只有他们在夜?#32422;?#26085;地加班。

              这家营业部于2003年设立,是中金公司全国22家营业部(不含合并后的中投证券营业部)中的第一旗舰营业部,也曾号称最牛营业部,在SK大厦一层已经长达15年,几乎成为一个显著的地标。从建外大街人行道上走过,?#20197;赟K大厦底商的中金公司证券营业部褐红色的招?#21697;?#24120;明显。

              如今很多公司都选择了不续租,有的是因为公司经营不善,有的是因为成本太高。更多的是因为签约价格太高,两三年前的价格跟现在比贵了2-3成,所以公司宁可选择搬家,在旁边再找一个办公地点,也比续约划算的多。所以经常看见公司在各个相邻的大厦之间搬家的游戏,而且现在签约都是越来越短。因为大家都清楚,弄不好明年价格还要降。

                供职于全球四大会计师事务所之一的Fiona,发现她的日本客户,好不容易从老旧的丰联大厦搬进国贸三期,占了一整层,今年又因为付不起租金,砍了三分之二的面积。

              退租的金融机构远不止中金一家。同样在SK大厦底商?#26131;?#26174;著招牌,紧挨着中金营业?#31354;?#29260;的KB国民银行营业部原址也从底商搬至11楼,原?#32321;?#28165;理成空地待租。

              北京的写字楼都这样了,全国呢?空置?#20181;?#20046;越来越高,上海苏州杭州广州的写字楼空置率也都快10%了,去年还引发了退租潮。?#27604;?#36825;跟集中清理金融乱象有关,最爱在这些城市租房的P2P大量退租,引发的连锁?#20174;Α?#20294;如果城市的竞争力强,也应该能够马上平抑波动,没道理大半年了,这个矛盾不但没有缓和还在愈演愈烈。北上广深尚且如此,全国其他城市,可见一斑。

                今时不同往日。大约10年前,供职于一家物业顾问公司的熊志坤曾站在大北窑桥的东南角仰望四周高耸的楼群。在招商局大厦东边,惠普与摩?#26032;?#25289;各自冠名了一栋楼。两张大大的广告牌在风中鼓胀。那是通信制造业的黄金时代。

              与这些大公司从底商搬到楼上不同,更多的小公司直接搬出了寸土寸金的高端写字楼。秦政所在的公司是一家从事软件开发的公司,虽?#36824;?#27169;较小只有十个人左右,但公司一直在霄云路的A级写字楼里办公。直到今年年中,公司经营的压力要求各项开支都要开源节流,于是,占支出很大一部分的办公室租金最先被?#22330;!?#25105;们原来租了大概100平方米的面积,每年租金在57万元左右。现在看了很多家同样是霄云路上的非A级写字楼和联合办公空间,年报价基本都在40万-50万左右,同样的距离、同样的通勤交通成本,一年租金至少省下10万元。”对于一些中小公司,是不小的诱惑。

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                如今,外企在CBD地区的租户中仅占到30%。在2003年,这个数据还是70%。

              有?#30340;?#20154;士表示,由于整体经营不景气,不少中小型的金融机构和互联网公司都在考虑搬迁到更便宜的写字楼里办公,其他行业的公司处境更加可想而知了。

              写字楼的租金下跌,说明经营活动减退,公司都活不下去了,谁还租场地啊。那么为什么公司都干不下去了呢?说明宏观经济形势在进一步恶化,民间投资和民营企业的经营意向并不强烈。大家觉得没钱可赚,自然也就什么都不干了。去年钱都流到了房地产领域,一方面造成了炒房热,另一方面造成了实业冷,炒房越热地产项?#21487;?#30340;越多,要知道地产是要以实业支撑的,如果没有制造业和服务业的这些公司支?#29275;?#35841;还去租房子办公司?没有公司了,拿什么就业,没有就业了,凭什么在这里买房子?#24067;搖?#36825;是一条经济链条,千万不能本末倒置。如果民营经济都不干了,那么最后就是委内瑞拉,很多人还在纳闷为什么,一个地下有巨大石油财富的国家,却天天饿肚子,说白了就是国进民退非常严重,委内瑞拉1999年?#36739;?#22312;,一共侵占了1400家公司?#36864;?#20154;?#20160;?#22823;家都不搞了,全都撤离了。你以为占便宜了,最后发现?#32422;?#26681;本就玩不转。现在知道哪有石油,但却不知道哪还有钱。想赊账都找不到对象了。采不出油也就更没有钱。

                最近几年搬离这里的企业,可以列出一条长长的单子。从英特尔、雅虎、奔驰,?#20132;?#26222;、摩?#26032;?#25289;、默沙东、阿尔斯通……从IT业、制造业到医疗行业,有一些公司搬到望京、亦庄等租金更便?#35828;那?#22495;,还有一些,彻底离开了中国。这一切正在并可能继续发生。

              这主要还是因为写字楼租金价格不断上涨,给公司经营带来了更大的压力。

              所以千万不要走到这一步,民营经济才是经济的活力所在,而写字楼的租金是民营经济的重要指标,写字楼租金开始下滑了,足以给我们敲响警钟。说明我们增长的发动机正在熄火。前两年还租的起的写字楼,现在租不起了。说明经营质量也在下?#25285;?#37027;么员工收入?#19981;?#21463;到影响。所以我们才看到上面坚决调控的决?#27169;?#22362;决要打掉资金脱实向虚?#37027;?#21183;,不是他们不想躺在土地上收出让金,而是十分清楚,如果实体经济被破坏了,土地这张床也一并会被打翻。从这点上看,政府的利益从未改变,但做法却已经完全相反。留得青山在不怕没地卖,如果跟委内瑞拉似?#37027;?#23665;都没了,即使满地石油卖给谁去。

                这件事的另一面,是排着队等待进入国贸的内资企业。

              戴德梁行北中国区高级董事严区海近日在中国写字楼产业园发展论?#25104;?#23545;中国写字楼市场进行了介绍。他表示,租金方面,北京写字楼市场租金水平在全国处于领先地位,租金在过去几年一直平稳上涨。当前北京市甲级写字楼的平均租金为403每平方米每月,为一线城市平均租金最高的城市。近几年互联网行业的快速发展和扩张是写字楼租金上涨的主要动力。互联网企业集中分布的中关村、望京-?#33889;?#26725;商圈成为过去两年租金上涨最快?#37027;?#22495;,涨幅分别为30.6%和25.8%。

                这毕竟是北京国贸CBD,是中国财富版图中最重要的坐标之一,?#27604;?#30340;奶与蜜之地。最顶峰时,这里聚集了超过170家世界500强。每天有超过40万人在这10平方公里左右的地方办公。

              可见随着过去几年金融机构和互联网公司的发展,北京写字楼价格一再提高,但在当前许多公司遭遇经营压力?#37027;?#20917;下,高租金的写字楼反而成了一些中小公司的巨大压力。

                站在国?#22478;?#30340;十字?#25151;冢?#20320;仍然可以看到?#36824;?#22771;牌、三井住?#36873;?#27719;丰银行的中国办公室,南岸的银泰大厦里有思科和美林,著名的大众、福特、三菱也在附近。如果中关村对标的是硅谷,金融街对标的是华尔街,那么毫无疑问,国贸的野心是成为中国的曼哈顿。

              今年下半年以来,受到宏观的市场环境收缩影响,企业对写字楼需求大幅下?#25285;?#20197;互联网和金融行业为代表,不少企业开始大幅缩减招人计划甚?#37327;?#22987;“优化”员工。?#20174;?#22312;办公室上,就是缩小办公面积或从租金贵的地?#20132;坏较?#23545;便宜的地方。行业数据显示,今年第三、第四季度,北京、上海、广州和深圳四个一线城市,写字楼市场整体空置?#31034;?#26377;上升,商业办公租赁的成交量环比、同比均下降较多。

                过去30年,它与进入中国的外企密不可分。80年代末,刚进入中国的英特尔一直蜗在民族饭店里办公,两年后才成为北京第一栋写字楼国际大厦的房客。这栋通体深棕的大楼在略显荒芜的建国门外大街上立了起来,因为像一块巧克力,甜蜜、诱惑,充满异国风情,有了一个好听的名字?#23567;?#24039;克力大厦”。

              联合办公接过写字楼退租需求

                大量的外企飞到东方,开始了他们的掘金之路。他们一路从燕莎、丰联广场、长安俱乐部,升级到赛特大厦、京广中心、国?#22330;?#27004;群互相竞争,?#27490;?#21516;塑造了如今的CBD。

              在不少公司退租、改租?#37027;?#20917;下,联合办公成为了今年商业写字楼领域的黑马,甚?#37327;?#22987;承接许多退出甲级写字楼的用户。

                他们用办公室所在地,直接表达富裕程度。自从普华永道四个大字的霓虹灯挂上了建外大街的大楼,不远处的王府井安永、德勤和?#19979;?#23041;也迅速冠名了?#32422;?#30340;办公楼。四大的内部员工间流传着这样一句话,“什么时候这个楼不是我们冠名了,那说明我们最近业务量真的很差了。”

              戴德梁行数据显示,联合办公2018年前三个季度在北京的成交租赁面积?#30002;?#25104;交的20.2%,成为北京写字楼市场的重要组成部分。

                他们还启蒙了?#25345;?#26032;的生活方式。从国贸三期大?#36152;说?#26799;到80层只需要40秒,高处?#21491;?#23485;阔,天气晴好时能看到远处的西山起伏。在律所的办公室里,?#25179;?#22899;律师至少有3双高度不同的高跟鞋以应对不同的客户。许多公司员工出门坐的是专属的黑色轿?#25285;?#21040;机场单程200元,是出租车的2倍。

              近日,联合办公企业氪空间也宣布,从今年9月份开始业绩大增,9、10、11三个月的工位服务签约金额已经超过今年前九个月的总量,三个月?#37027;?#32422;金额环比增长近100%,而12月份的单月签约金额也预计?#40644;?亿元。

                在国?#25104;?#22478;的?#20998;?#22882;侈品牌店里做销售的Alice回忆起十年前,她接触的客户文化素质高,待人客气。相熟的客户过生日,派人给店里送来生日蛋糕,一年后她们才知道是谁送的。有人家里?#26131;?#19968;墙的名牌包,一年也背不完。那时她觉得这才是奢侈品真正的打开方式。

              氪空间创始人兼董事长刘成城曾表示,在经济环境不确定性比较高的时候,会?#24615;?#26469;越多的企业选择更加灵活的共享办公,租期可以短至一个月,而且可以根据企业的发展来增加或减少工位。

                如上种种,俱往矣。内资企业挤破头要进的CBD,一些外企却在?#37027;?#25764;离。进入国贸30年,从繁盛到开始沉?#29275;?#22806;企正在经历和面对的究竟是什么?

              氪空间提供的数据显示,进入四季度以后,新客户的数量和签约金额都有明显的增长,10月签约金额是9月的两倍多,11月环比增长幅度接近80%。

                效益太差,年会干脆取消了

              对于为何联合办公需求会大增,与A级写字楼的退租形成鲜明反差。氪空间CMO陶然告诉北京青年报记者,首先是整体大环境?#26102;?#23506;冬,现金流对企业更重要。联合办公综合成本比传统写字楼低,按月租赁,不会占用太多资金,而且租期灵活,企业即使明年要裁?#20445;?#32553;减办公面积可以退租,损失较小。

                外企客户对租金更敏感了。这是物业顾问公司第一太平戴维斯的发现,他们感觉外资企业这几年的预算控制变得严格。价钱之外,他们依旧关心?#32321;?#38382;题,要求更好的新风?#20302;常?#26356;高级的pm2.5过滤。

              另外,四季度确实有很多传统企业、大企业在租用联合办公,因为明年经?#20040;?#22312;不确定性,很多企业都会采取更加谨慎、灵活的策略,包括租用办公室。

                内资企业在租金上的阔绰,与外企形成鲜明对比。根据中原地产的数据,如今国贸三期的租金最高已达到了1500元(每平米每月),东边的财富金融中心与环球金融中心的均价是580元,京广中心要价也不低,均价630元。

              最后,由于氪空间社区的?#23395;?#19981;少都选在了市中心的甲级写字楼里,比如国贸的氪空间、霄云路的氪空间,正?#36152;?#25509;了很多传统企业和大企业,这些企业习惯了市中心的高级写字楼,地段偏远的中低端联合办公社区不符合大企业大公司的形象。而租金又能实实在在地获得实惠,因此公司四季度签约激增。

                高价不影响CBD的火爆,今天有外企退租,第二天就?#34892;?#22810;内资企业递申请表进去。他们在?#25163;?#19978;也许不如500强,但架不住舍得花钱。CBD的写字楼也吃过亏,前两年许多P2P、小额贷款公司以高额租金入驻并迅速破产,许多受害者去堵门,成了“社会不稳定因素?#20445;?#22914;今他们再不?#38431;?#36825;类公司。

              租金的对比最能直观地体现联合办公为?#20301;?#25509;过写字楼的退租需求。北青报记者以国贸中海广场社区为例计算比较,一个10人公司在国贸CBD租一间写字楼办公室,假设租金是15元/平方米/天,一间100平方米的办公?#20197;?#31199;金大约4.5万元,同时?#25179;?#26376;的装修摊销约2000元、物业费2400元、水电网络1000元、办公家具设施摊销约300元、行政保洁5000元,一个月的办公综合成本大约是5.57万元。而选择联合办公,例如同样位于中海广场的氪空间社区,?#25179;?#26376;只需总共支付4.6万元的工位服务费成本,相当于节省了17%左右的成本。不仅如此,联合办公公司普遍在四季度采取了?#22270;?#25240;扣的方式吸引用户,像氪空间的“暖冬行动”以最低五折的价格来计算,10人企业每月的办公成本只需2.3万元,节省近60%的成本,一年总共可以节省近40万元。

                缩紧的租金预算背后,是部分在华外企不容乐观的经营状况。

              联合办公融入主流商办市场

              缩紧的租金预算背后,是部分在华外企不容乐观的经营状况。图 / 视觉中国

              在吸引了更多用户的同时,联合办公企业间也存在激烈的竞争,联合办公的空间产品服务正不断向好的方面发展,并逐步融入主流商办地产市场。

                张勇是一家大型制药企业的经理,近几年,他们公司年会从南非、澳大利亚和新西兰变成了三亚。年会大奖从?#20998;?#21452;人游,成了最新款iPhoneX。

              梦想加创始人王晓鲁在中国写字楼产业园发展论?#25104;希?#25226;当前的办公需求分为三个维度:一是重度的办公需求,即专属的固定办公空间;二是中度的办公需求,即非常灵活的办公空间;三是轻度的办公需求,即临时性的办公空间。为了满足不同维度的办公需求,梦想加结合空间设计、?#20999;?#21150;公和空间运营,打造整合科技、颜值、体验并存的未来办公升级的服务,为不同类型的企业,从自由职业者到中小企业、成长型公司、大型企业的分支团队,甚至于是对公司总部提供完美的解决方案。

                制药一?#21271;?#20154;们视为利润丰厚的行业,他们云集在CBD:阿斯利康和辉瑞在丰联广场,曾被CCTV评为最?#21387;?#20027;的诺华在国贸,诺和诺德在环球金融中心租了近万平?#20303;?#20294;在今年,他们?#28304;?#20986;了裁员的消息。

              中海商业联合办公管理中心总监李雪瑞则从传统开发商的角度对当下流行的共享办公形式进行了实操性的解读。她认为,共享办公正在重新定义整个商办市场,?#24708;?#38376;禁、人脸识别、无人零售等科技化产?#20998;?#28176;成为共享办公空间的标配,这些共享空间高科技的应用也在倒推着传统写字楼提升相应的产品?#24067;?#21644;产?#20998;悄?#21270;;同时,共享办公还是城市创新升级的动力引擎,是对城市更新和城市运营的一种深度参与形式。

                一名药企员工在知乎上写到:每到年会时,看着一个个同事上台领五年长期服务?#20445;?#21313;年长期服务?#20445;?#29978;至还有二十年的同事。你会突然觉得身为这里的一?#20445;?#36825;辈子都不想掉队。然而事情就发生在今年,一个合同到期的同事竟然没有被续约,我们都很吃惊,头一次知道这个“温馨的大家庭”是会抛弃家庭成员的。

              氪空间的办公产品特征和精?#23500;?#36816;营能力则形成了空间感召力,大量的客户是不同行业里成长阶段的中小企业,同时氪空间通过规模化的扩张覆盖更多管理成本,提高项目和资源配置的效率,也满足了这些成长型企业及员工对社区交流、资源合作共享、?#24708;?#21270;应用等日常办公的进一步需求。同时,氪空间大力拓展社区。据悉,氪空间在第四季度共有12个新社区正式开业,其中上海8个,北京2个,厦门和合肥各1个,工位总数接近1万个,超过2017年全年新增的工位数量。并且新的社区都集中在北京国贸CBD,上海陆?#26131;臁?#20154;民广场等核心商圈。

                年会一?#21271;?#21592;工们认为是企业经营好坏的风向标。这几年,亚马逊(中国)的年会,地点从国贸到了大学的体育场,阳光普照奖从红酒变成橄榄油,再降级成充电宝。去年因为效益太差,年会干脆取消了。

              不只是现有的联合办公企业在发力,瑞典家具?#22270;?#23621;零售商宜家集团也于12月6日宣布,将投资约80亿元人民?#20197;?#19978;海兴建大型商业综合体,包括一个购物中心和五幢办公楼。其中三幢由宜家约3000名员工使用,另外两幢将?#36816;?#20197;联合办公的形式,出租给外部的大中型企业。

                它正在经历?#32422;?#30340;至暗时刻。在亚马逊(中国)工作两年的员工Helen说,亚马逊国内的零售部门近几年?#20013;?#20111;损,辉煌时市场份额有20%,如今降到了可怜的0.6%,?#23433;业?#24456;”。就连一时风头无二的图书领域,去年也亏损了50%。

              有?#30340;?#20154;士认为,宜家的高调加入,意味着联合办公在获得了传?#25104;?#21150;需求认可的同时,也将迎来进一步的激烈竞争。2018年,中国联合办公迎来融资和整合的加速期,头部品牌融资规模快速扩大,行业的整合也继续提速。不过从目前来看,联合办公行?#31561;?#20855;有很大的上升空间。

                另一家备受讨论的跨国互联网公司是LinkedIn,去年?#22902;歟珻EO沈博阳离职,LinkedIn中国被微软?#23637;骸?#27784;博阳离开后,他们花大力气打造的?#23601;?#21270;社交aPP赤兔再也没有更新过了。沈博阳在告别信中写道,“跨国互联网公司在中国举步维艰,在一家成熟的跨国公司内部创业开创一个新的模式更是难上加难。”

              本版文/本报记者 李桁

                还有更多的坏消息传来。先?#24378;?#22269;巨头希捷宣布关停其全球最大的生产基地苏州工厂。美国科技公司甲骨文被曝裁减200多个北京研发岗位。而通用电气则关闭了上海?#38469;?#20013;心。

                在就业市场上,外企再也不是首选了。在亚马逊前员工Iris毕业的2012年,外企管培生还是大家最心仪的岗位之一。那年,包括她在内的几乎所有北京师范大学管理学院的学生都去参加了联合利华的招?#23500;幔?#20294;题目太难,没人杀到面试?#26041;凇?#20182;们当时猜想,“得是校学生会主席才能过吧。”

                外企人力资源机构万宝盛华的雇佣前景调查报告显示,2010年第四季度时,外企的雇佣前景指数是50%以上,到2018
              年第一季度,这个数字已降到了9%。

                “热情已经消失了,”一?#26131;?#35810;公司的大中华区董事长在接受采访时说,“这里的外国企业过去对中国感到兴奋,他们相?#27604;?#24515;。现在,这里成了一种磨练和战斗。”

                没特权了,不适应中国市场,残局很残酷

                外企的特权时代,在2008年就结束了。那一年起,北京市公安局不再给外企轿车上特殊的黑色牌照。同年的全国两会,新的《企业所得税法》把内外资企业的企业所得?#22885;释?#19968;为25%。在此之前,国内税率为33%,而外资企业可以享受24%或15%的优惠税率。

                统一起跑线的10年里,中国的商业版图?#35759;?#27425;重构。中国互联网在移动支付、出行、社交的大潮之中,独角兽频出。而在华外企,仍是我们多年来熟知的四大、律所、众多制造、能源与快消品公司。

                内资企业与外企的竞争是全方位的。律师从外国律所跳到同一栋办公楼的国内律所的事情已相当常见——按照外国律所论资排队的规矩,他们想当上合伙人太难了。在Tara所在的那家英国律所里,某位想成为合伙人的律师去伦敦总部面谈了三次,均以失败告终,他一气之下跳到国内大所,果然如愿。

                人们慢慢发现,外企原来所代表的那种所谓“先进价值观与行事方式?#20445;?#22914;果不适应中国的市场,结?#21482;?#30456;当残酷。

                比如Fiona的香港老板就认为,客户如果讨价还价,就是对他尊严的侮辱,而客户转头就去了国内的会计事务所。

                比如亚马逊不愿意打广告、搞促销,实诚地把商品价格降低,却发现用户并不买账,因为他们已经习惯打折促销的销售手段。Helen这样?#31283;?#20182;们的外国老板,“一开始,他们不清楚?#23601;?#30005;商的玩法,后来,他们摸清了,却不愿意去玩,仍?#19978;?#26395;以口碑取胜”。

                比如LinkedIn倾全公司之力做的赤兔app,开发时?#24615;?#24037;提出可以设置匿名区,他们觉得太low了,但如今匿名区成了他们的头号竞争对手?#22885;?#33033;”里最火的栏目之一。

                在经历四年三?#20301;?#24069;、中高层员工纷纷出走之后,宝洁CEO大卫·泰勒终于开始承认错误:“宝洁一直把中国当成一个发展中市场,而实际上中国已成为全世界消费者最挑剔的市场。宝洁公司对消费者需求转向较高端产品的转变毫无准备。”

                市场之外,中国这个巨大经济体的法律与监管政策,也在一定程度上影响了在华外企的未来。

                有时是机遇。中国商务部新闻发言人沈丹阳在最近的新闻发布会上说到:“中国的投资营商环境不会恶化,只会更好。”比如“二胎”政策放开后,众多母婴产品公司有了新的市场。再比如不久前,政府宣布降低数十种进口致癌药的关税,这对制药行业的外企来说是件好事,起码为他们在价格的制定上提供更多空间。

                有时则不然。受访时,特斯拉员工Alan十分?#26223;?#22320;说起,他丝毫未感觉到外企的衰落,“因为电动车这个领域,全世界压根没有我们的竞品,别说中国了。”但实际上他们入华这几年并不容易,比如完全没有新能源的?#22266;?#21021;进中国时,也没有电动车牌照。这两年,政策才慢慢开放一些。

                眼下更是特斯拉命运的攸关时刻——特朗普发起了针对中国的贸易摩擦,其中关于中国进口车关税问题,是两国贸易摩擦的焦点之一。“美国汽车的关税问题,对我们现在是个非常敏感的话题,我不能说太多,但关税会决定我们的生死。”

                来自制药企业的张?#30053;?#24050;明白尊重中国政策的重要性。2013年,他的同行,英国制药公司葛兰素?#25151;?#34987;爆出多名高管涉嫌严重商业贿赂和涉税犯罪。此后,国家加大了对于跨国药企的监管。现在有专门的行业协会,对药企的工作做各种审计。“销售的工作,在操作方面的灵活性,大大不如从前。”

                “有开人机会时,记得先开我。”

                尽管如此,彻底退出中国的企?#31561;?#26159;极少数。大多数公司都不愿?#29260;?#20013;国这块肥沃丰饶的市场。一些企业把生产线撤到了东南亚,但销售部门仍在中国保留。

                Fiona所在的某四大会计师事务所,把报销部门挪到了佛山,每周她把需要报销的发票放在公司的框子里,由?#25764;?#31354;运过去。这些工作人员不占编制,与第三方公司签约,这是他们节省成本的方式。

                就在最近,他们的香港老板退休了,新上任的老板是土生土长的中国人。为了让更多员工可以为国内客户服务,这家律师事务所开始鼓励员工考国内的注册会计师。参加一门考?#35029;?#23601;给5天假期,考过2门,奖励2000块,考过3门,奖励6000块。

                Tara所在的英国律所也不得不把身段放柔软。原?#20154;?#20204;只给一些固定的大企业或国有银行做境外投融资业务,但现在对外投资政策缩紧,有些大国企不再出海,他们也开?#20960;?#20013;小?#36864;?#20225;做IPO。没办法,要活下去。

                在某些层面,外企响应中国政府的号召,甚至比内资企业更积极。据中共中央组织部发布的数据,截至2016年底,已经有70%的在华外企建立了党组织,比中国非公企业的67.9%还多。

                在外企度过?#32422;?#38738;春岁月的人们,也面临或走或留两难的选择。

                在某国外中高端珠宝品牌做一线销售的Alice在等待?#32422;?#20837;?#22885;?0年的那天。公司会有一个十年奖。拿到这个?#20445;?#22905;就不想再待了。这些年为扩大市场,公司不断推出低端产品线,活下去成了最重要的事情。她也不是唯一抱定离开念头的人。她有同事直接和公司说:“有开人机会时,记得先开我。”

                在亚马逊做了两年运营的Helen决定留下来,与世界首富是同事,是她的?#26049;?#24863;来源之一。她的许多同事跳槽去了国内的竞对公司,升职加薪,但她听说在某家公司,如果在9点前下班是需要打报告的。“对于我来说,那样太累了,何必呢?#21487;?#27963;很重要的。?#19968;?#26159;蛮?#19981;?#20122;马逊的外企氛围的,晚上六七点下班,休假就是休假,可以不回?#22987;?#20063;不会有人打扰你。”

                这是她从小习惯和热爱的生活方式。她上小学时,妈妈在某个知名手机外企工作,单位在光华路的?#21644;?#22823;厦。周末她跟着去加班,觉得公司简直太fancy了。她始?#21344;?#24471;擦得一尘不染的玻璃门,同事们优雅的谈吐和衣着,还有圣诞节公司会布置的各种装饰品。她最爱去茶水间吃方糖,因为家里没有。

                在LinkedIn中国制造了赤兔app的那群人,很多都来自一家叫做freewheel的外国互联网公司,如今他们又去了Airbnb中国。这些公司比起中国的互联网企业要更舒服。下午六点下班,极少加班,但工资福利并不比其他企业差。一位员工认为这已经是一种路径依?#25285;八?#20204;已经习惯外企了,待惯了之后,会更愿意去同一种公司。”

                有的人已选择离开。某国外母婴产品的人力资源高级员工Rebecca去年辞职创业了。20年前,她从缺乏活力、规?#28388;?#26495;的医院辞职,来到外企,“国外公司当时最吸引我的是不确定性、新颖性和变化性。”

                20年,她用青春打拼,一路升职,用她的?#20843;担皊urvive”下来了。“在我这个岗位,做到头了,公司已经不能再带给我新的挑战了。我就想把我的经验应用到其他行?#31561;ィ?#25351;导别人如?#20301;?#24471;更好的职场体验。”

                Tara也一直在思考是否要离开。在这间以?#25226;?#32769;所”著称的律所里,她每年?#20999;?#19968;次,出国团建一次,年假十几天。她一直记得当她还是个刚毕业的大学生的时候,从?#31227;似?#30340;东北来,第一次踏进国贸的办公楼,就暗下决心拒绝了所有其他工作offer。如今,6年过去了。她不知道未来会怎样。

                她的办公楼不远处,高达528米的中国尊已经封顶。它所在的那块叫中服地块?#37027;?#22495;,一共将建成19栋写字楼。其中最快的在今年8月就要交付了。这里将成为国贸CBD的核?#37027;?/p>

                一家房地产咨询公司在一份关于2017年CBD地区写字楼市场的报告中写道:预计?#23601;?#20225;业的租赁需求将主要来自第三产业,而外资公司的租赁需求可能进一步缩减。

                这块土地上未来将发生的财富故事,主角应该要换人了。

                (应受访者要求,文中部分人物为化名)

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